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集體土地征收中房屋拆遷應注意的問題有哪些

來源: 律霸小編整理 · 2021-02-20 · 841人看過

集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區別

征地拆遷是指國家因公共利益的需要,經依法批準將集體所有地土地征為國有后,對原集體土地上的建筑物、構筑物進行強制拆遷,并給予補償的行為。城市房屋拆遷是指因城市建設項目的需要,取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補償安置協議,按照協議實施房屋拆遷的行為。我國法律規定,城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或征用。國有土地和農民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷,屬于城市房屋拆遷的范疇,適用國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定。而農民集體所有土地地上建筑物的拆遷,屬于集體土地征收中房屋拆遷范疇,適用《土地管理法》有關征地補償安置的規定。房屋拆遷管理部門和國土資源管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征收中房屋拆遷的主管機關。由此可見,集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質的拆遷活動,其各自遵循不同的程序和規則來實施。由于農村與城市之間經濟發展水平差異很大,很難制定一個統一的標準,致使集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補償安置方面存在高低不等的標準,在拆遷中,兩種補償安置標準的選擇適用,往往成為當事人各方爭議的一個焦點。

集體土地房屋拆遷是否可以強制拆遷?

可以申請法院強制拆遷。根據《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》第十六條規定:拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內經協商達不成拆遷補償安置協議的,可以向所在地的縣(市)區人民政府申請裁決。裁決機關應當自受理裁決申請之日起三十日內依法作出書面裁決。當事人對裁決不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期拒不履行裁決確定的義務,又不申請行政復議或提起行政訴訟的,作出裁決的機關可以申請人民法院強制執行。實施強制執行前,拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項,向公證機構辦理證據保全。

征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有幾種?

征收集體所有土地房屋拆遷的安置方式主要有三種:調產安置、貨幣安置和遷建安置。其中,遷建安置方式只能在縣(市)區人民政府確定的部分地區適用。

集體土地征收中房屋拆遷應注意的問題

(1)依法辦理征地審批手續

因建設項目需要拆遷集體土地上的房屋,其前提是該土地被批準征收。我國《土地管理法》規定,任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地,建設占用土地,涉及農用地轉化建設用地的,應當辦理農用地轉用審批手續。依照法律規定因建設項目需要用地的首先應將集體土地征為國有,如項目建設不把集體土地依法征收為國有土地就實施房屋拆遷,從根本上違背了我國土地管理法的基本規定,沒有土地征收審批手續,就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據,邊拆遷,邊征地、先拆遷,后征地,都在法律禁止之列。

(2)征地管理部門按征地被批準方案實施并發布拆遷公告

征收土地方案經批準后,市、縣人民政府應當在被征收土地所在地的范圍內予以公布。公告內容應包括批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法和辦理征土補償的期限等,尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的,應在公告中明確被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。同時可通知有關部門在拆遷用地范圍內暫停辦理戶口的遷入、分戶;房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押;核發營業執照等事宜。

(3)拆遷主體要有合法的資格并按程序規定拆遷

在征收集體土地房屋拆遷過程中,有些拆遷主體是縣、區政府,有些是鄉、鎮政府,還有的是無拆遷資質的有關部門,拆遷主體比較混亂,實際操作很不規范。目前,雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規,但根據現行法律法規還是應按照土地管理法的相關規定由縣、區以上國土資源管理部門組織實施拆遷或委托縣、區級國土資源管理部門實施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務院《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定執行。

(4)拆遷并進行房屋市場評估、拆遷補償標準要統一

由于集體土地征收中房屋拆遷,沒有一部較完善、完備的法律法規,且對房屋拆遷的補償安置標準又不適用城市房屋拆遷的規定,所以造成拆遷補償安置標準不統一。有的農戶在期限內搬遷而所得補償不如后搬遷的農戶,使拆遷工作增加難度,拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾,造成農戶到處上訪、哄鬧,造成社會不穩定因素。為此,對集體土地征收中房屋拆遷,可根據拆一還一,不低于原來水平的原則,按房屋原有建筑物的結構類型和建筑面積的大小給予合理的補償,或由政府統一籌建安置房或農民公寓、有條件的附近安排宅基地等進行合理安排安置。對集體土地上的房屋進行評估時,應征求農戶意見,提供由三家具有省級以上建設行政主管部門核發的,三級以上的房地產評估資質機構進行評估,由被拆遷人優先選擇評估機構,對收征地上的被拆遷房進行市場評估。

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