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2016房產證辦理流程

來源: 律霸小編整理 · 2022-04-24 · 1688人看過

 兩種方法:

一、委托開發商或代理公司辦理房產證

二、自己辦理房產證

辦理房產證注意:

無論是期房還是現房,都存在辦理房產證的問題。

您可以選擇委托開發商或代理公司辦理房產證。

您也可以選擇自己辦理房產證。

如果貸款銀行要求委托代辦,就不能自己辦理。

自己辦理房產證可以省去代辦費用1000元左右。

自己辦理房產證可以免除代繳的風險。

自己辦理房產證需要花費時間和體力。

您需要提前了解自己辦理房產證的程序和要求。

一、委托開發商或代理公司辦理

適用條件

為了節省自己的時間和精力,您可以選擇委托開發商或代理公司辦理房產證。

在使用銀行按揭貸款的情況下,部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發商協助將房產證收押”的約定,這種情況下只能委托開發商或代理公司辦理房產證。

即使委托開發商或代理公司辦理房產證,您仍然可以選擇,是由開發商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費,還是開發商或代理公司僅辦理房產證申請手續,契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。

辦理流程(一)

適用范圍:開發商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用

第一步:簽訂委托協議

通?!?a href='http://www.pmbfx.com/contract/25.html' target='_blank' data-horse>購房合同》中有關于委托開發商代辦房產證的條款,這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協議。此外,很多開發商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產證,并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。

有些時候,開發商會把辦理相關手續的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。

此時,您也可以選擇,開發商或代理公司僅辦理相關手續,契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。委托代辦的協議中應明確約定

注意事項:

1.開發商應該于什么期限內辦理房產證(如果是“兩證分離”的地區,一定要注明《土地使用權證》和《房屋所有權證》,當然如果因為行政原因,本地暫時無法取得《土地使用權證》的,只能讓步了

2.開發商或代理公司應當于什么期限內提供繳納相關稅費的正式收繳憑證

3.約定一旦因開發商原因導致不能如期辦理或辦證發生錯誤的情況時如何處理,最好明確約定“可以退房”或“不退房,但開發商應賠償全部房款x%的賠償金”等明確的違約處理方法

4.約定如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》的,購房人如何核驗房產證,因為這種情況下購房人往往只能“看一眼”房產證

5.約定辦理抵押登記的事宜,有些銀行不扣押房產證,僅辦理抵押登記,抵押登記的手續是否由開發商辦理以及如何辦理等事宜也應當約定清楚

6.約定代辦費用的數額和繳納方法,并要求提供正式的開發商蓋章的收據。

如果《購房合同》對此沒有詳細約定,請一定要在這份委托協議中爭取加入這些條款。

第二步:繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅

辦理收房入住手續的時候,開發商往往會要求您繳納這些費用。

注意事項:

1.在交錢之前,請您了解一下這些稅費的收繳標準,以便核實開發商計算是否正確。

2.交錢之后,請您一定保留好收款憑證,并一定要求收款單位蓋公章,不要收“白條”。

第三步:按照約定時間領取房產證

開發商或代理公司代交上述稅費之后,申請辦理房產證,并辦理抵押登記后,您就可以領取房產證了。

如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》,您一定要找機會仔細核驗房產證上的記載,一旦存在記載錯誤,應及時要求更改。

注意事項:

1.仔細核對證書的數量,如果約定取得兩證,一定要核驗是否齊全

2.仔細核對房產證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息,如與合同約定不符,要求開發商說明原因

3.核對“他項權利”一欄記載的抵押事項

4.索要繳納稅費的正式發票。

辦理流程(二)

適用范圍:自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用

第一步:簽訂委托協議

通?!顿彿亢贤分杏嘘P于委托開發商代辦房產證的條款,這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協議。此外,很多開發商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產證的委托書。

有些時候,開發商會把辦理相關手續的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。注意事項:

注意事項同“辦理流程一”中的“第一步”。

第二步:繳納房產證代辦費

售房人住的時候,開發商會要求您繳納。注意事項:

交錢之后,請您一定保留好收款憑證,并一定要求收款單位蓋公章,不要收“白條”。

第三步:自己到相關部門繳納公共維修基金、契稅

繳納的方法,可以詢問開發商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產所在地區的小區辦收取,部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金。注意事項:

  請保證及時繳納公共維修基金和契稅,根據法律規定,這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需文件,因此如果您不能及時繳納會影響到您獲得房產證。

請一定保留好繳納稅費的正式收繳憑證,并及時交給開發商或代理公司,以便他們下一步的申請工作。

第四步:按照約定時間領取房產證

開發商或代理公司代交上述稅費之后,申請辦理房產證,并辦理抵押登記后,您就可以領取房產證了。

如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》,您一定要找機會仔細核驗房產證上的記載,一旦存在記載錯誤,應及時要求更改。

注意事項:

1.仔細核對證書的數量,如果約定取得兩證,一定要核驗是否齊全

2.仔細核對房產證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息,如與合同約定不符,要求開發商說明原因

3.核對“他項權利”一欄記載的抵押事項。

提示:

及時查詢房屋產權狀態

即使委托代辦房產證,您也有必要及時向房屋行政管理部門和土地行政管理部門查詢所購房屋的產權狀態,如果發現“危險情況”,如開發商非法設定抵押等,可以及時主張自己的權利。

二、自己辦理

適用條件

在使用銀行按揭貸款的情況下,部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發商協助將房產證收押”、“需委托開發商代辦房產證”的條款,這種情況下難以自己辦理,只能委托開發商或代理公司辦理房產證。因此在作出選擇之前,請一定別忘了看一下《住房按揭貸款合同》是否有相關規定。

另外,有些地方法規規定,房屋管理部門和土地管理部門不對購房者個人辦理業務,此時您也只能委托開發商或代理公司辦理房產證。

如果是一次性付款,或貸款已經還清,則完全可以自行辦理。

辦理流程

提示:

如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》合一,那么您只需要跑一個部門就行了。如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》分離,那么您就需要跑兩個部門。很多地方還無法辦理購房者的“小《土地使用權證》”,只能請您關注相關消息,待相關規定出臺再辦理。

第一步:確定開發商已經進行“初始登記”,即完成“大確權”

開發商辦理“初始登記”是您辦理房產證的必要前提條件。根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。通常,主管部門辦理“初始登記”所需時間大約為20-60日不等,因此在收房人住后的兩三個月之后,您可以向開發商詢問辦理初始登記的情況,也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。

注意事項:

《購房合同》中應對開發商辦理“初始登記”的時限加以約定,尤其是開發商辦理“初始登記”的最后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務”等,明確不及時辦理應當承擔的賠償責任。

第二步:到管理部門領取《房屋(地)所有權登記申請表》

這個填寫好之后需要開發商簽字蓋章。有的時候開發商手中會有現成的蓋好章的表格,只需到開發商處領取并填寫就行了,省去奔波之苦。注意事項:

可以事先向開發商詢問,房產證應該在哪個部門辦理,然后直接向該部門查詢,以免跑冤枉路。如果要辦兩個證,有可能要跑兩個部門,領兩份不同的申請表。

第三步:拿測繪圖(表)

可能有三種情況,第一種是到開發商指定的房屋面積計量站申請并領取測繪圖;第二種是帶身份證直接到開發商處領取就行,這一種比較簡便;第三種是向登記部門申請對房屋面積進行測繪,這種情況己經比較少見,現在登記部門往往是根據現有的測繪圖填寫房產證上的面積數據。

由于測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據,因此是必需的材料之一。

第四步:填寫表格、蓋章、領取相關文件

填好表格后,找開發商簽字蓋章,并領取其他必要的申請文件。這些文件包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發商審核并蓋章。

注意事項:

在前面詢問相關部門時,一定要明確需要領取哪些文件,一次齊全,免去奔波之苦。

第五步:繳納公共維修基金、契稅

繳納的方法,可以詢問開發商或代理公司的辦事人員。

公共維修基金一般由房產所在地區的小區辦收取,部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金。

注意事項:

無論是小區辦收取還是由銀行代收,都請您保留好繳納憑證,這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需文件,一旦遺失會影響到您獲得房產證。

第六步:提交申請材料

材料主要包括以下幾種:

(1)蓋章的申請表

(2)房屋買賣合同

(3)簽訂預售合同的買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書

(4)測繪圖、房屋登記表、分戶平面圖兩份

(5)專項維修資金專用收據

(6)契稅完稅或減免稅憑證

(7)購房人身份證明(復印件核對原件

(8)共有的提交共有協議

(9)銀行的提前還貸證明。注意事項:

不同地方的具體要求不同,請您一定要提前詢問清楚。一定要保存好管理部門給的領取證書的通知書,并按照上面通知的時間領取房產證。

第七步:按照規定時間領取房產證,繳納印花稅和產權登記費、工本費等注意事項:

  仔細核對房產證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息。

第八步:辦理抵押登記

有些貸款銀行允許自己辦理房產證并且不扣押房產證,只需辦理抵押登記即可,這種情況下,就要辦理這個手續。

需要提交的文件通常包括:

(1)房屋所有權證、共有的房屋還需提交共有權證、共有人同意抵押的書面意見

(2)國有土地使用證

(3)借款合同、抵押合同

(4)抵押人、抵押權人簽署的房屋出租情況說明

(5)抵押權人為金融機構的,提交金融許可證、營業執照。注意事項:

通常這個手續可以與領取房產證同時辦理,可以提前準備好相關文件。不同地方的具體要求不同,請您一定要提前詢問清楚。

第九步:將房產證交給銀行扣押

如果《貸款合同》約定,需要將房產證交給貸款銀行扣押。

按理講,辦了第八步就可以不用再把房產證交給銀行扣押了,但是有些銀行不放心,往往還要扣押《購房合同》正本,以求“三保險”。

辦理房產證的收費標準

1、交易手續費:由售房人交納

住宅:3元/平方米

2、登記費:由購房人交納

住宅:80元/套

3、物業管理公共資金:由購房人交納

住宅:磚混結構15.6元/平方米,框架結構16.8元/平方米

4、房屋所有權證書工本費:一本免費,每增加一本收10元。

5、印花稅:印花稅:分為“產權轉移書據”印花稅和“權利、許可證照”印花稅?!爱a權轉移書據”稅目稅率為萬分之五,計稅依據為書據中所載的金額,買賣雙方均要交納;“權利、許可證照”稅目適用5元/件的定額稅率,買方交納。

6、契稅:由購房人交納

提示:

1.戶口本、身份證、銀行的提前還貸證明、購房合同、入住通知等材料,一定隨身攜帶,并準備好充足的復印件,以防止因為缺少證件而浪費時間和體力。

2.不同地方的流程和要求提交的文件存在差異,這里僅介紹大概流程,具體細節請您一定提前詢問核實。

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